Eckpunkte zur neuen Wohnbauförderung

Vereinfachungen im Mietwohnbau / Mietkauf und Nachverdichtung im Fokus / Paket soll am 1. Jänner 2025 in Kraft treten

Salzburger Landeskorrespondenz, 08. Mai 2024

(LK)  Landesrat Martin Zauner präsentierte kürzlich gegenüber Vertretern der Gemeinnützigen Bauträger die ersten Eckpunkte der neuen Wohnbauförderung. Fest steht, dass es Vereinfachungen im gemeinnützigen Mietwohnbau geben wird sowie der Mietkauf und Nachverdichtung in den Fokus rücken.

„Die gemeinnützigen Bauträger sind die wichtigsten Partner für das gemeinsame Ziel leistbares Wohnen. Deshalb war es mir wichtig, die Unternehmen als erstes über die Eckpunkte zu informieren“, betont Landesrat Martin Zauner.

Zauner: „Leistbares Wohnen.“

Landesrat Zauner will bei der neuen Wohnbauförderung einen konsequenten und zukunftstauglichen Weg verfolgen, neue Maßstäbe setzen. „Auch wenn noch nicht alle Parameter finalisiert sind, ist die Zielsetzung klar: Wir wollen hin zu leistbarem Wohnen, einer optimierten Nachvollziehbarkeit und Planungssicherheit für Förderwerber sowie für die Verwaltung“, so Zauner.

Gröger: „Richtige Richtung.“

Stephan Gröger, Obmann der GBV Landesgruppe Salzburg, betont: „Generell wünschen wir uns als Gemeinnützige, dass die neue Wohnbauförderung, die mit 2025 in Kraft tritt, eine sehr praktikable und gute Lösung wird. Was uns bisher vorliegt, geht jedenfalls in die richtige Richtung. Wir überprüfen nun die uns gestern vorgestellten Vorschläge und bedanken uns dafür, dass wir die ersten waren, die über die neuen Entwürfe zur Wohnbauförderung informiert wurden.“

Bisher bekannte Eckpunkte im Überblick

Hier die bisher bekannten Eckpunkte, wo die Reise bei der neuen Wohnbauförderungen hingehen soll:

• Vereinfachung und „Entrümpelung“ der Wohnbaugesetze
• Planungssicherheit für Förderwerber durch Deckelung der Mieten im geförderten Wohnbau
• Gedeckelte Indexanpassung für Mieter
• Darlehen für Wohnbauträger sollen höher als die Direktzuschüsse sein
• Direktzuschüsse auch bei Mietkauf
• Bodensparendes Bauen wird verstärkt unterstützt. Sanierungs- und Errichtungsförderungen bei Nachverdichtungen sollen parallel möglich sein.

Klare Bestimmungen

Neben einer Vereinfachung durch den Wegfall von unübersichtlichen Bestimmungen in der Wohnbauförderung wird beim Mietwohnbau zukünftig auch beim Verhältnis der Darlehen zu den Direktzuschüssen angesetzt: „Es wird neben einem Darlehen mit 0,5 Prozent Verzinsung für den gemeinnützigen Wohnbau und dabei speziell die gemeinnützigen Wohnbauträger weiterhin auch Direktzuschüsse pro Quadratmeter Wohnraum geben, wobei der Direktzuschuss deutlich geringer als das Darlehen ausfallen wird. In der derzeitigen Wohnbauförderung ist es durch die vielen Zusatzpunkte andersherum“, so Zauner. Die genaue Höhe des Darlehens sowie der Direktzuschüsse pro Quadratmeter und die maximale Baukostenmiete werden im Herbst je nach Gegebenheiten am Baumarkt und am Finanzmarkt festgelegt. Auch etwaige erhöhte Zuschüsse für besondere Qualitäten wie besonders ökologisches Bauen werden im Herbst abgestimmt.

Geringe Indexierung

Die Miete im gemeinnützigen Wohnbau soll für Mieter in Salzburg durch eine überschaubare Indexierung auf Jahre hinaus berechenbar und planbar bleiben. „Wichtig im Mietwohnbau ist mir, dass die Anfangsmiete zur Abdeckung der Baukosten unter sechs Euro pro Quadratmeter liegt und jährlich mit nur zwei Prozent angepasst wird“, sagt Wohnbaulandesrat Zauner.

Stärkung des Mietkaufs

In der Sparte Eigentum werden in Zukunft laut Zauner Kaufförderung, Errichtungsförderung, Nachverdichtung und der Mietkauf gleichbehandelt. Mit der Gleichstellung des Mietkaufs mit der Kaufförderung soll auch der Weg ins Eigentum über den bisher vernachlässigten Weg „Mietkauf“ entgegengewirkt werden. Auch im Mietkauf werden bis zu 80.000 Euro Direktzuschuss möglich sein.

Neues Zuschussmodell in Verhandlung

Neben den bereits vorhandenen und kürzlich erhöhten Direktzuschüssen wird gerade noch mit der Finanzmarktaufsicht über ein Annuitätenzuschussmodell verhandelt. „Damit könnte der schädlichen Wirkung der KIM-Verordnung, was die Schuldendienstquote betrifft, wesentlich entgegengewirkt werden“, so Zauner.

KIM-Verordnung bremst Bauwirtschaft

Auch Stephan Gröger sieht negative Auswirkungen durch die geltende KIM-Verordnung: „Wichtig ist, dass das Raumordnungsgesetz, das Baurecht und die Wohnbauförderung gemeinsam angegangen werden, um hier wirkliche Effekte zu erzielen und die Bauwirtschaft belebt wird. Denn im Moment ist die KIM-Verordnung ein großes Problem am Wohnungsmarkt – weil sie die Finanzierung für Wohnungen verhindert. Seit in Kraft treten der Verordnung im Jahr 2022 bekommen rund 46 Prozent der Antragstellerinnen und Antragsteller keinen Kredit für ein Eigenheim.“

Bodensparendes Bauen

In der Errichtungsförderung wird zukünftig ein Schwerpunkt auf die Nachverdichtung gelegt. Zauner: „An-, Zu- und Umbauten werden zukünftig mehr Rolle spielen. Bei An- und Zubau und gleichzeitiger Sanierung eines Bestandsobjektes wird sowohl Sanierungs- als auch Errichtungsförderung möglich sein. Das war bisher ausgeschlossen und stand dem bodensparenden Bauen im Weg.“

Flankierende Maßnahmen

Neben dem Wohnbauförderungsgesetz wird derzeit gleichzeitig an flankierenden Maßnahmen gearbeitet: „Erstens entrümpelt gerade eine Expertengruppe das Baurecht, um dadurch Kostenvorteile beim Bauen zu ermöglichen und zweitens wird es auch in der Raumordnung Anpassungen geben. Nach der verfassungsrechtlichen Klarstellung zum Koppelungsverbot ist der Weg frei, um den Raumordnungsverträgen mehr Gewicht zu geben“, betont Zauner.

Mobilisierung von Bauland

Der Landesrat sieht zukünftig auch höhere Verantwortung bei den Gemeinden: „Wir haben gesehen, dass die Anreize zur Ausweisung der Widmungskategorie ,förderbarer Wohnbau‘ zu wenig gefruchtet haben und werden deshalb hier die Zügel straffer ziehen. Hier werden vor allem die Gemeinden überörtlicher Bedeutung mit Unterstützung der Raumplanung des Landes stärker gefordert werden, Bauland für den geförderten Wohnbau zu mobilisieren.“

Neues Paket bis 1. Jänner 2025

Wohnbaulandesrat Zauner ist optimistisch, dass mit Ende Juni ein Text des neuen Wohnbauförderungsgesetzes vorliegt und auch im Baurecht und im Raumordnungsrecht Entwürfe zur Detaildiskussion vorliegen: „Mit 1. Jänner 2025 soll das Paket in Kraft treten“, sagt Zauner.

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